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深圳著名城中村拆除重建,或將誕生1878個億萬富翁

發布時間:2019年09月27日 14:59    來源:中國新聞周刊
  一“石”激起千層浪。
  作為市中心著名的城中村、深圳“舊改航母”,白石洲終于要拆除重建了,這是一場始于14年前的舊夢。
  “海灣沙洲,山頂白石”,根據地方志記載,村前小山頂上懸立的一塊大白石頭是白石洲地名的由來。這片0.6平方公里的土地早已被符號化。對于原住民而言,它是故土、辛酸過往和通往未來的船票;對于“深漂”而言,它是夢開始的地方;在城市管理者看來,它如同深南大道上的脂肪瘤;在藝術家和學者眼里,這里又是創作和研究的沃土……白石洲如同一塊五色石,不同的話語體系在這里交織。
  同樣纏繞在一起的,還有深圳這座“奇跡之城”的歷史敘事和未來追問:不同的利益主體,如何在這里同“洲”共濟?因為歷史遺留問題延宕十多年的舊改如何破題?一座移民城市,如何讓外來人口同步跟上城市成長的節奏,而不是在城市更新中被遺棄?
  清租難題
  白石洲橫跨深南大道。路南是真正的白石洲村,緊鄰世界之窗、深圳灣公園。路北則是此次列入拆遷重建范圍的上白石、下白石等四個自然村。南北片區統稱沙河五村,隸屬沙河街道。和深圳其他地方一樣,本地人是這里的“少數群體”,外來人口占絕大多數。高峰時期,這里住了15萬人,被稱為“深漂第一站”。
  即便是一個初來乍到者,也很容易融入這里。地鐵1號線白石洲站A口出來順著沙河街往前走,一路上有便宜又美味的小吃,廉價而實用的生活用品,惠而不費的理發店、美甲店……二層高的江南百貨是這里的地標建筑,門前的小廣場白天是孩子們的游樂場,晚上則是廣場舞愛好者的天堂。
  握手樓、親嘴樓林立,狹長的菜市場如同一條毛細血管連通整個社區。案板上,收拾得干干凈凈的雞鴨鵝整整齊齊排列成行。這里擁擠不堪卻又溢滿人間煙火。
  6月份開始,一紙清租通知打亂了這里的日常。已經簽訂了拆遷補償協議的房東們用一張A4紙和大同小異的措辭通知租戶:本村的城市更新工作已經正式啟動,請在9月底之前結清租金和水電費搬離本樓。
  十四年間斷斷續續的拆遷傳聞突然成為現實。搬家的車輛、拉著行李箱的人成了沙河街最尋常的景象。從湛江到深圳打工五六年的發廊小哥拖著箱子搬到北邊的西麗去了,被問離開白石洲會不會有點不舍?他笑笑說:“還好吧!漂泊,哪里都一樣的。”
  官方數據顯示,白石洲北區四村原有居住人口8.3萬,自6月30日清租開始以來人口持續減少。截至9月10日,合計減少28731人。
  商戶和學生家庭是受沖擊最大的兩個群體,與發廊小哥這樣的“浮萍”相比,他們更像是在白石洲生了根的人。很多商鋪門口都掛上了清倉甩貨的招牌。正在甩貨的一家服裝店老板說,剛簽了兩年房租,花了五六萬重新裝修這家店,開張一個月就遇上拆遷。“原本我們以為不會拆,因為門口還在修路。之前有人開價60萬轉讓費我都沒舍得轉,現在悔都悔死了。”
  “好多年了,一直說要拆也沒拆啊!”老板在這里開服裝店已近十年。以前生意好的時候每天流水好幾千,現在年輕人都搬走了,就算甩貨每天也只能賣幾百塊。“連房租都不夠!”老板嘆氣,每個月算上水電,房租將近兩萬元。
  離店面不遠的老樓里住著老板的父母,他們二十多歲離開揭陽老家在外打拼,好不容易把兒女拉扯大,沒想到如今又要帶著最小的孫子回老家了。可是老家什么也沒有,不是萬不得已,他們根本不想回去。陋室一角堆放著老人收拾好的行李,這個十口之家暫時是沒辦法“整整齊齊”在一起了。
  許多學生家長也感到措手不及。深圳學位緊張眾所周知,作為城中村的白石洲卻為眾多打工子弟提供了入學機會,原因之一就是附近的富裕家庭大多選擇讓子女就讀私立學校,給公立校空出不少名額。一位家長告訴《中國新聞周刊》,深圳實行積分入學,別的地方可能二百多分都入不了學,在白石洲三十多分就夠了。
  這次改造其實并不會導致孩子們失學。白石洲改造現場工作組對《中國新聞周刊》表示,拆遷不涉及學校拆除,學生上學不受影響。但家庭搬遷,卻意味著生活成本和時間成本的大幅上升。因此,在拆遷初期他們的反彈也最強烈。商戶群、家長群,一個個微信群建起來了,真真假假的消息滿天飛,到市里、省里上訪的也有不少。
  對于白石洲城市更新現場工作組而言,這些矛盾有些在情理之中,有些在意料之外。“租戶提這么多訴求的,在其他地方很少見到。”從沙河街道到白石洲擔任現場工作組組長的鄒曉明坦言。
  工作組表示,根據深圳市以往慣例,清租期一般為兩個月,白石洲已經多給了一個月。“考慮到白石洲租戶比較多,要避免8萬多人潮水式的涌出。”鄒曉明說。
  作為政府派出機構,現場工作組承擔著各方利益協調人的角色,對清租中出現的問題及時出臺解決方案。7月底8月初,沙河街道辦分別組織了幾場與商戶代表、學生家長的溝通會,一處三百多平米的建筑物被改建為群眾接訪大廳。
  7月24日,“白石洲更新官微”正式開通,陸續發布政策解讀、更新動態和相關提示。此外,工作組還組織力量到附近的17個城中村進行調研,將周邊的房租價格、行車路線等通過微信公之于眾。
  9月1日開學當天,白石洲開通了三趟舊改專線巴士,接送搬遷后住得離學校較遠的學生。但對于租戶而言,大規模拆遷帶來的房租上漲是他們不得不承受的“陣痛”。
  “白石洲更新是深圳市、南山區的重大項目,受關注度非常高,受到管控的力度也非常大,不容有錯。”鄒曉明表示。
  遲到的舊改
  和每一次大規模拆遷一樣,造富神話是最能吸引眼球的。2018年12月28日,深圳市規劃國土委正式通過了《南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃》。隨后,白石洲將誕生1878個億萬富翁的消息在網絡上傳得沸沸揚揚。
  據當地一位已經簽約的村民透露,他家的拆遷面積在1200平方米左右,按照1:1.03的補償標準,拆遷后將得到15套回遷房,其中7套是公寓。
  但像他這樣的“大戶”并不多。白石洲實業股份合作公司是此次舊改的申報主體,公司董事長池偉琪告訴《中國新聞周刊》,1878戶是本地村民的總數,當地家庭的平均物業面積在五六百平米,面積超過1000平方米以上的村民不會超過20%,一夜誕生上千個億萬富翁的說法并不能成立。
  但拆遷之后的回報,顯然是足夠豐厚的。鏈家網的一位工作人員告訴《中國新聞周刊》,白石洲目前的二手房按樓梯房、電梯房區分,每平方米單價在65000~75000元之間,而周邊華僑城的房價則在10萬元左右。
  突然而來的巨大財富令人羨慕。但是,對原住民來說,這一天等待了太久。“白石洲的歷史全是眼淚。”一位村民說。
  土地,是所有問題的根源。
  1959年,由于邊防需要,當時的佛山專區農墾局在沙河五村組建了沙河農場,后來農場劃歸深圳市管轄。1992年是至關重要的一年,為日后的矛盾埋下了伏筆。這一年,深圳特區推行農村城市化,各村成立股份公司,農民變股民。但是,沙河五村的村民只得到城市戶口,其他政策一直未兌現。沙河五村變成了一個沒有成立股份公司、沒有確權村民宅基地、沒有返還集體經濟發展用地的邊緣體。
  失去土地的農民不能種田,只能在宅基地上“種樓”。在村民們的記憶里,白石洲有過三次“種樓”高峰。第一次是上世紀80年代的拆瓦房,第二次是1992年前后拆祖宅,蓋起三四層的樓房。隨著租客越來越多,2000年前后村里的違建樓也越蓋越高。有時候上面來檢查,打掉兩三層,沒過多久村民又悄悄蓋上。
  因為歷史欠賬,政府也只能默許村民靠“種樓”獲取房租收益的行為。但由于沒有形成自己的集體經濟,沙河五村的村民生活水平比臨近的大沖村,落后了一大截。2003年至2007年間,白石洲村民一直在上訪,從市里到省里,一直告到中央。村民的訴求是,要回屬于自己的土地。
  隨著深圳的起飛,矗立在深南大道旁的白石洲,卻與深圳的形象越來越不符。白石洲一路之隔就是華僑城豪宅片區,西接南山科技園,東連歡樂谷和世界之窗。與周邊的飛速發展相比,這里是被時間遺忘的角落。
  2004年,白石洲傳出了舊改消息,但因為許多歷史問題懸而未決,舊改無法推進。2006年底,為了推動解決歷史遺留問題,在南山區委、區政府的支持下,以沙河五村2075位原村民為股東,成立了深圳市白石洲投資發展股份有限公司,代表村民的集體經濟利益。
  2009年12月31日,沙河五村歷史遺留問題取得突破性進展,該片區14.69萬平方米工業用地中的8.16萬平方米劃歸南山區政府所有,用于解決歷史遺留問題。南山區決定,將相關土地及資產交由白石洲投資發展股份有限公司管理和收益。
  集體土地落袋為安之后,2014年7月,白石洲被批準列入深圳市當年城市更新單元計劃。2017年6月,深圳市規劃國土委南山管理局對沙河五村城市更新單元規劃草案進行公示。2018年底,該項目得到專項批復。至此,長達14年的白石洲城市更新計劃成為現實,“舊改航母”姍姍來遲。
  “不要老是眼紅我們本地人,好多當年的辛酸苦辣外人并不清楚。”白石洲股份公司董事長池偉琪說。因為在過去幾十年一直與國有企業在土地上存在糾葛,代表村民利益的白石洲股份公司不想再與國企打交道。經過多次調研,他們最終選擇了在香港上市的地產公司綠景中國,后者在深圳市場有著多年的舊改經驗。
  “白石洲不是一個普通的商業項目,也不是為了舊改而舊改,它很重要的一個任務就是解決歷史遺留問題。”綠景房地產深圳公司總經理胡衛明告訴《中國新聞周刊》。
  按照協議,綠景地產必須在2020年12月底之前完成至少首期100%的簽約,才能最終成為白石洲項目的開發商。“舊改航母”能否順利靠岸,仍有待時間檢驗。
  “拮據但并不干癟的生活”
  隨著舊改翻攪起來的,還有很多人無法安放的“深圳夢”。
  甸甸巴士話劇團團長陳祁充是地道的深圳本地人,6歲以前都住在城中村。在他的童年記憶里,城中村來來去去的都是租客。
  2015年,陳祁充主演了話劇《白石洲》,該劇源于編劇楊雋夫在白石洲的生活經歷。劇中有包租婆、洗頭妹、潮汕老板等各色人等,笑中帶淚的劇情讓它在前兩輪演出都獲得了超九成上座率。
  “白石洲代表著深圳成百上千大大小小的城中村,是帶有地標性意義的符號。”陳祁充如此總結,“城中村給了很多想來闖一闖的年輕人夢想起航的一片凈土,有這么一個地方能租得起房、吃得起飯,給自己三五年時間去攢錢、買房、搬出去。”
  今年7月,陳祁充聽說了白石洲即將拆遷的消息,覺得惋惜又無奈。“宗祠、圍屋這些文化符號會隨著城市發展被一點點滲透和取代,作為戲劇人,我們的緬懷方式就是創作一些作品留給這個城市。”
  9月26~28日,話劇《白石洲》將在深圳重演。新版的一個重要變化是,開頭增加了一個情節:白石洲即將淹沒,所有人盡快撤離,創作者以此暗示拆遷重建。
  歌手陳楚生在出名之前,也曾經在這里住過,用700塊錢租住15平方米的單間。對于文藝青年而言,這里既是蟄伏的樂土,又是創作的沃土。
  旅居深圳的行為藝術家堅果兄弟是一個留長發的湖北男人,他從2011年開始自由藝術創作。今年6月30日,堅果兄弟聽說了白石洲拆遷的消息。他用三四天時間構思了十來個想法,最終選定“深圳娃娃”。他走進白石洲上百個學生家庭,讓孩子們舉著寫有“白石洲拆”“我不想失學”字樣的玩偶拍照。
  之后,他租用了一臺大型挖掘機,在深圳邊界的一塊空地上抓起從白石洲收集來的玩偶扔進河溝里,喻示外來兒童被深圳拋棄。在網絡上,這一視頻和“白石洲4000兒童即將無學可上”的話題迅速傳播。
  但是沙河街道有關負責人表示,這是明顯的誤導公眾,公立校并沒有孩子因為搬遷而失學,堅果兄弟也因此被派出所約談。之后他暫時離開深圳,想到北京找場地做一場展覽,但是無人承接。
  堅果兄弟對《中國新聞周刊》表示,他的愿望是幫助家長實現訴求,即分期拆遷、就近上學、留在深圳。他同時希望政府能以白石洲為案例,開始重視租戶權益。
  2018年,二手玫瑰樂隊主唱梁龍受邀在獨立電影《回南天》中出演男二號。該片有一半取景在白石洲,住在那里的一個月讓梁龍第一次體驗了深圳的城中村文化。
  “那是一個特別不一樣的地方。它離歡樂谷、世界之窗很近,就像在三分鐘之內一轉彎完成一次穿越,給人一種很復雜的情感。”梁龍告訴《中國新聞周刊》,“白石洲給我的最大感受是共存,在輝煌的旁邊有一種拮據但并不干癟的生活。”
  梁龍不愿去旁邊的大廈里吃飯,他更喜歡白石洲便宜又好吃的美食。劇組住的賓館條件很差,晚上鬧耗子,可是他慢慢也習慣了這種生活,臨走的時候甚至還有些留戀。
  拍戲的間隙梁龍寫了兩三首歌,其中一首叫《白石洲夢》。“深南大道旁,數也數不清的輝煌,但你是否路過一個叫做城中村的地方?眼望著世界的窗,歡樂城谷的方向,就在一旁握手喊樓著白石洲的夢想……”他在歌里這樣唱道。
  誰的白石洲?
  對一些研究者來說,白石洲的去留,也承載了很多城市的命題。
  “握手302”是馬立安在白石洲創立的一個藝術項目,位于上白石村二坊一個握手樓的三層。工作室的logo是半開的門里伸出一只卡通的大手,很有親和力的美式幽默。樓下就是一家廉價鞋店,很接地氣。
  美國人馬立安(Mary Ann O’Donnell)是人類學博士,同時也是獨立藝術家、策展人。自1995年起,馬立安開始在深圳開展人類學研究。板寸、流利的中文、諳熟深圳的人文歷史,在這里人們親切地稱她“老馬”。
  2013年,馬立安花800元租下了這個12.5平方米的房間,開啟了一系列有趣的藝術探索。“一開始是有點驕傲,總想著我們能為白石洲做點什么。到第二年就發現,我們并沒有為白石洲做什么,全是白石洲在給予我們。”馬立安笑著回憶。
  “白石洲的外殼是騙人的。進入白石洲之前很容易有誤會,以為這里都是低文化、低收入的打工者。其實這里的階層是最復雜的,既有剛剛畢業闖蕩深圳的大學生,也有很多創業的小老板,還有希望孩子在深圳受教育的外來家庭。”馬立安說。
  思路轉變之后,“握手302”敞開大門,從吸引別人來看變成大家一起參與。六年里,他們做了很多品牌活動。比如“白石筆記”,邀請不同行業的人文藝術工作者在白石洲居住一周,在各自擅長的領域找靈感,做出個人化的表達。再比如“紙鶴茶會”“單身飯”等定期沙龍,吸引著這個城市里形形色色的人走進白石洲、走進302。
  今年7月初,“握手302”也收到了房東貼出的清租通知。“F生是真正的本地‘深圳人’,身材魁梧高大,倒像是北方人的體型,說話嗓門很大,但也沒什么惡意,赤膊+短褲+人字拖+自行車是他出場的標配”,他們在一篇公眾號文章里如此描繪。
  8月19日,“握手302”搬離了白石洲,此時距離他們搬進來正好六年。沒過多久,他們又在福田區的下沙地鐵站附近找到了新的落腳點,并在8月31日開始了新的沙龍活動。依舊是城中村,依舊是握手樓,只是門牌號從302變成了804。馬立安對城市的觀察和思考還在繼續,她想探討的核心問題是:城市是什么?
  對于生長在新澤西郊區的馬立安來說,紐約的曼哈頓是童年記憶里的城市。在曼哈頓,下東城(Lower East Side)是移民和多元文化的交匯地,中國人、拉丁人、猶太人生活在一起。這里既有灰暗的礫石小巷與蜂巢般擁擠的住宅,也有高檔公寓和潮流精品店。“在深圳最像曼哈頓的是白石洲。店面特別窄、人特別雜,東西有貴的有便宜的。包容的街道文化,能聽到很多不一樣的語言。”馬立安說。
  馬立安認為,城市應該由最多的人分享最多的資源,過去的白石洲恰恰是這樣一個空間。“白石洲包含很多的夢想、可能性,它的位置好,開業、就學的機會都很豐富,這些資源都可以分享給落腳在這個空間的人。”
  相反,她很反感以Shopping Mall為代表的“城市替代物”,高大上的Shopping Mall或許符合很多人對城市的定義,但她認為那恰恰是把有錢人和沒錢人區隔開的產物。她指著身處的咖啡館說:“我們不再分享這個空間,我們是在租這把椅子。”
  城中村去留
  根據規劃,重建后的白石洲將是一個帶有智慧城區特色的商業和居住綜合體,學校、托老中心、保障房等涉及公共利益的設施將被優先安排。同時,還將建立一個兩三千平方米的城市更新博物館,通過圖文、影像、微縮模型等載體留住城中村記憶。“白石洲不會消失,它只是換了一種形態存在。” 綠景房地產深圳公司總經理胡衛明表示。
  2008年,深圳大學建筑與城市規劃學院教授楊曉春帶著一位美國學者探訪白石洲,對方的一句感慨讓她至今印象深刻:原來深圳真正的城市生活在城中村。
  在楊曉春看來,城中村為年輕白領、城市中的服務人口提供了一個可負擔的居住條件,從本質上看,城中村是農民用私人資產承擔了公共物品的服務功能。
  “城中村在城市發展的過程中曾經起到了不可或缺的作用……城中村還將日益發揮更加重要的作用”。今年3月,《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》發布。隨后,深圳市規劃和自然資源局對規劃作了上述解讀。
  在幾十年的城市化進程中,“推到重來”“局部改造”“綜合整治”成為城中村的三大出路。“推倒重來”的效率最高,但否定的聲音越來越多。
  2018年10月,習近平在考察廣東期間提出:“城市規劃和建設要高度重視歷史文化保護,不急功近利,不大拆大建。要突出地方特色,注重人居環境改善,更多采用微改造這種‘繡花’功夫,注重文明傳承、文化延續,讓城市留下記憶,讓人們記住鄉愁。”
  基于此,《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025)》提出了“充分考慮城市發展彈性,在規劃期內保留一定比例的城中村”的思路。業內人士分析,根據這一規劃,未來5年將有75%的城中村得以保留。
  “其實大家對城中村的貢獻一直有共識,尤其是在規劃界。”楊曉春說。但是一直以來,深圳的城市更新政策較為寬松,導致拆除重建大量涌現。
  從第一版城市更新文件發布時,楊曉春就對相關條文持保留意見。“城市更新的大方向是沒有什么問題的,但政策的尺度有問題。突出的表現就是拆除重建的門檻太低了,甚至對樓齡都沒有明確要求,在深圳這個房產快速升值的城市,自然會導致村民對獲利最大的拆除重建方式的追逐。”她說。
  事情正在起變化。2019年3月,深圳市規劃和自然資源局發布的《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》中要求:對于現狀容積率超過2.5 的城中村、舊屋村原則上不劃入拆除范圍,同時對拆除總面積、建筑物年限等提出了具體要求。
  楊曉春告訴《中國新聞周刊》,外界對深圳這些年的城市更新一直存在認知誤區,以為只有拆除重建一個選項,實際上深圳的城市更新并不是一味地拆除城中村,本來就很多元化。在她心目中,大芬油畫村、寶安鳳凰村,就是綜合整治、自我更新的好樣板。
  深圳對“城中村”改造模式的探索,從幾年前就已經開始。2012年,有著500年歷史的深圳羅湖區湖貝古村在城市更新過程中吸引了眾多專家、學者的關注,通過“第三方”的持續推動和一名人大代表發起的行政訴訟,保護古村的聲音最終占了上風。當時正在從事歷史遺產保護研究的楊曉春也是參與者中的一員。
  她認為,湖貝村改造對中國整個城市規劃界來說都是一個特別好的樣本,不僅是保留了一個古村,而是在拆與不拆的爭論中,政府以更開放的態度面對不同的聲音,建立了一種理性的協商機制。
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